新政带动热点城市回温，恢复居民信心是关键
摘要
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2024年6月，重点城市政策强度量化评价模型指标(RPIM)从上月的9.4进一步降至2024年6月的9.1，创模型测算（2014年）以来的历史新低。6月初，新政带动热点城市回温，恢复居民信心是关键国常会召开会议部署房地产工作，多次强调去库存相关内容，并提出“解放思想、拓宽思路”，房地产市场去库存有望迎来更多政策支持。6月26日，北京新政落地，首套房首付比20%，二套房五环内35%，五环外30%，至此，517后四大一线城市新政全部落地。
展望未来，一线城市出台政策有助于推动市场企稳，但房价下跌预期仍然明显，居民收入和加杠杆预期低迷，全国整体走势难以很快缓解，经济和房地产市场恢复仍有待时日。预计7月即将召开的“大会”，将释放众多中长期改革政策。只有居民中长期预期得到改善，房地产市场才能看到企稳复苏的机会
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01.
6月政策动态：
中央丰富政策工具箱，各地优化信贷政策
517后，国常会继续推进落实去库存、稳市场的政策导向，强调着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，进一步丰富政策工具箱，亦表明高层对市场形势认识更加统一，助力更大力度政策出台。
地方调控放松力度进一步加大。北京新政虽晚但到，仍对市场企稳起到一定作用。各地持续细化政策加快落地，如苏州新政规定仅有1套房且已挂牌出售的享首套房政策，且允许跨区购房者在申请公积金贷款时享受首套房贷款利率；青岛将首套认定范围由全市缩小至区（市），居民家庭在购房所在区（市）无房即可享受首套首付比例、商业性个人住房贷款、公积金贷款利率下调等优惠政策；珠海横琴粤澳深度合作区全面取消商品住房限购。
从政策类型来看，取消房贷利率下限、提升公积金贷款额度、发放购房补贴等与差异化信贷政策仍是各地政策调控的主要方式，此外，多地推进以旧换新政策，结合国企收购存量房用作保障房等措施，共同助力市场去库存。
02.
市场走向：短期热点城市回温，整体下行态势难止
近年来，房地产行业已经经历2021年来以来的巨幅调整（幅度大、周期长、范围广），加之前期基数大、房价上涨过快和后续调整明显，目前，经济、人口等外部形势与2008年和2014年差异明显，单纯依赖政策调整，已无法实现当年的快速企稳复苏。但房地产市场供需均受政策显著带动，限购限贷政策对需求端有显著影响。
市场层面，一线城市二手房成交活跃，上海二手房6月成交规模有望创近三年新高；广州二手房6月成交规模亦创年内单月新高；深圳二手房6月周度成交数据持续走高，上周（6.17-6.23）成交1362套，创近三年周度新高；北京二手房6月成交已超12000套（截止6.27），但在6.26北京新政带动下，市场有望迎来一波成交热潮，或将在6月底/7月初有所体现。若517新政来看，新政满月情况下，上海、杭州、北京、深圳等热点城市市场亦呈现出回升态势。
房企方面，6月百强房企销售金额达4691亿元，环比增长26.1%，同比下降约19.6%，较5月份均有明显好转。保利发展累计销售1733亿元大幅领先，6月销售达420亿元，同比增长5%，中海地产6月销售达466亿元，同比增长40%。6月各地积极落实中央政策导向，二手房市场活跃度明显提升，但以价换量仍是主要推动力，新房优惠力度持续加大，但企业经营状况有所好转，市场正在接近筑底。
7月政治局会议将再度定调上半年经济形势和短期政策取向，三中全会又会释放中长期改革信号，在此之前行业销售将有明显恢复，但恢复力度及当月释放政策的力度，将是决定下半年乃至更长时间房地产行业走向的关键。
展望全年，建诚智库基于对行业的长期深耕，以全国商品房季度成交规模同比为基准，在偏乐观、中性、悲观三种情景假设下，推算2024年全年商品房成交规模及同比变化。
在偏乐观情况下，政策对市场止跌筑底的作用明显，一线城市复苏态势逐步向更多城市转移，商品房销售同比降幅在前四月超过20%的基础上持续明显收窄，4季度降幅收窄至5%左右，全年销售规模9.5亿㎡，同比下降15.5%；
在中性情况下，政策对市场支撑作用效果有限，在6-7月明显恢复后再度回落，商品房销售规模缓慢恢复，单季度同比降幅虽有所收窄，但仍维持在15%以上，全年销售规模在9亿㎡左右，全年同比降幅为20.3%（与1-4月的20.2%基本持平）。
在悲观情况下，政策对市场影响较弱或持续时间不长，市场短暂企稳后依然保持下行趋势，单季度同比降幅维持在25%左右，全年销售规模不足8.5亿㎡，全年同比下降24.4%，较2021年的历史高点降幅超过50%。
图5：全国商品房销售面积季度同比趋势
03.
政策走向：
改善居民中长期预期是行业企稳复苏的前提
目前，从中央到地方，政策宽松正全面成为现实。形势比人强，房住不炒当然还是总体方向，但量价已有大幅调整的大背景下，房价过快下跌而不是房价上涨，才是“房地产行业供求的新形势”，居民收入和加杠杆预期低迷，不但全国整体走势难以很快缓解，更影响了稳经济、防风险的社会发展大局。在中央政治局会议和各部委明确表态下，可以肯定的是，在市场量价仍有下行压力的情况下，政策出台不会停止。近期，政策重点已从供给侧转向需求侧，高能级城市限购限贷、以旧换新、改善型需求等供给侧政策仍有空间。只有居民中长期预期得到改善，房地产市场才能看到企稳复苏的机会。针对未来政策发展方向，建诚智库提出以下建议，为市场平稳健康发展建言献策，贡献绵薄之力。